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html模版 建設地接近天花板 上海城市更新4.0背後 需求邏輯 6月21日，在戴德梁行《城市更新4.0：邁向卓越的全球城市》白皮書發佈會上，同濟大學建築與城市規劃學院教授、博士生導師徐磊青指出，上海建設用地規模已接近規劃天花板——上海市截至2015年已推出建設用地3145平方公裡，到達2040年總體規劃確定的建設用地規模3200平方公裡之前，隻有55平方公裡餘量。
6月21日，在戴德梁行《城市更新4.0：邁向卓越的全球城市》白皮書發佈會上，同濟大學建築與城市規劃學院教授、博士生導師徐磊青指出，上海建設用地規模已接近規劃天花板——上海市截至2015年已推出建設用地3145平方公裡，到達2040年總體規劃確定的建設用地規模3200平方公裡之前，隻有55平方公裡餘量。
但在另一方面，戴德梁行亞太區董事局主席暨大中華區行政總裁張國正指出，在土地集約趨勢下，國內還是可以借鑒西方國傢一些經驗，挖掘更多利潤。他以上海為例，相對於東京和紐約，上海土地總量中有大概20%左右是工業用地，而東京和紐約工業用地占比不到5%。但是從土地產值來講，一平方米土地的產值，國內隻有東京或紐約產值的一半。這意味著國內土地很多為閑置，工業土地上產生的價值還可以有很大發展的空間。因此，張國正認為，城市更新可以看作是上海邁向卓越城市的一個重要的戰略。目前，錦滄文華酒店改造、幸福裡、K11、南豐城、港中旅大廈及東海商業中心等均是成功的城市更新案例。
政府與市場同樣面臨挑戰，徐磊青指出，政府的難處在於公共利益落實難、自上而下規劃指導落實難，城市更新政策條例會導致監管與開發矛盾，市場則面臨多元化的更新方法與技術儲備開發手段的挑戰。
面臨挑戰
中國房地產協會會長劉志峰指出，從提升土地利用、使用價值，節約用地的角度來看，城市更新主要為瞭解決土地資源緊張的問題。城市裡面還有大量的土地被閑置和浪費。特別是商業地產庫存較大，除瞭調整就是盤活，可以逐步把落後產業轉變為新的高端產業，可以利用新經濟、新業態、新模式的發展。
以上海虹橋商務區與閔行開發區為例，這兩個比國內眾多開發區都小的開發區，土地面積隻有412平方公裡。但它們在“十二五”期間共完成產值超過6000億，稅收350億，如果沒有城市更新和盤活存量，這兩個開發區便不會有這樣好的成績。
戴德梁行在城市更新方面提出對項目全生命周期進行服務，也為此搭建瞭平臺，希望尋找一些最合適重新整合的項目，將之盤活、更新，並充當資產管理的角色。
張國正指出，城市更新4.0一個關鍵詞是存量更新發展，它的基礎在於城市更新2.0時代的大量新項目。由於當時沒有一個前瞻性的規劃，同時建築物也沒有得到維護，這些項目整體管理水平下降迅猛。這就是今天房企、機構重新整合這些資源，把樓宇經濟大力釋放的機遇。國內舊城改造源於上世紀80年代，可以稱之為城市更新1.0版本；2.0版本的90年代城市更新傾向追求經濟效益。
與此同時，城市更新4.0存在多項挑戰。首先是如何將存量推向市場，國企手上掌握不少存量項目或土地；其次是利益平衡；再次，資金、民生、建築保護等問題均還沒有形成體系。
近期，上海南京路上很多商業地產項目就進入停業調整階段，張國正認為，這是屬於城市更新的范疇。大量出現此類情況，背後的原因是消費者的需求升級，對於商業有不同於之前的要求，對消費的環境、空間、商品、服務、內容等都有著不一樣的期待。可以說，市場需求的不斷變化，很大程度地推動瞭城市更新。
張國正接受21世紀經濟報道記者專訪時透露，上海這兩年的城市更新速度逐漸加快，很多項目開始上馬，這一方面得益於政府在原先城市更新中最難突破的規劃環節開瞭綠燈，另一方面國企開始覺察到自己的資產可以通過城市更新煥發更為可觀的價值，在這兩方面的影響下，上海的城市更新，特別是涉及到工業用地向商辦用地調整的城市更新項目越來越多。
三類企業關註城市更新
正如劉志峰所言，城市更新需要投入大量資金，需要一定的杠桿，但杠桿過大就會積累風險，甚至引起系統性的金融風險，所以要提升金融創新，探索新的融資方式，特別是當前商業地產庫存較大，要盤活這些市場還需要遵循政府引導、市場運作、統籌規劃、公平公開的原則。使更多沉淀的資源資產發揮作用。
張國正認為，關註城市更新的房企大致分三類：以舊城改造為主營業務的管理運營公司；手上握有大量存量資產，並需要對其進行改造升級的國企和央企；傳統開發商，由於土地供應減少導致新建項目減少，轉而關心城市更新市場的。他介紹，戴德梁行也深入城市更新的進程，與寶鋼、光明、上港等國有企業及萬科、華潤、金茂等開發商都有深入的長期合作。
2013年的12月25日，寶華企業集團收購錦滄文華酒店，作為南京西路上屈指可數的高端酒店之一，將重裝改造更新為寫字樓。三年半過去，項目已進入關鍵時期。
寶華企業集團副總裁楊健坦言，當年區政府也非常支持寶華將之改造成辦公樓，但是拆掉重建還是直接改造卻變成瞭一個難題。作為投資商，寶華更願意拆掉重建；最後還是覺得必須把建築基本的元素保留下來，基本的框架保留下來。作為人們對上海城市發展的見證。“所以在這樣的基礎之上，我們開始大量改造的方案，不下幾十輪。請的境內境外的專傢無數，我們專門飛到新加坡去拜見瞭原來的建築設計師，征求他的意見，通過三年的時間形成新的改造方案。盡管投入翻倍，但寶華覺得意義非常重大。”
戴德梁行中國區投資及顧問服務部董事總經理葉建成透露，通過對去年成交的大宗交易標的研究發現，大部分項目均是通過更新改造獲得物業升值機會再出售。
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